Répondre aux Défis Actuels : Les Nouvelles Directives de la Loi Climat et Résilience pour nos logements

Face à l'urgence climatique qui s'intensifie, les gouvernements sont aujourd'hui confrontés à un défi majeur : Comment concilier la nécessité de réduire les émissions de gaz à effet de serre pour atténuer les impacts du changement climatique, tout en préparant les sociétés aux défis actuels et futurs qu'elles devront affronter ?

Au cœur de cet effort réside la Loi Climat et Résilience, adoptée en août 2021. Cette législation vise à remodeler en profondeur différents aspects de la société française. 

• ORIGINES ET OBJECTIFS DE LA LOI

Suite aux accords de Paris sur le climat de 2015, une Convention citoyenne pour le climat a été initiée, réunissant un ensemble de citoyens, qui ont débattu et formulé des propositions concrètes afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre en France. Cela a résulté sur l’élaboration du projet de loi Climat et Résilience, promulgué le 22 août 2021.

La loi Climat et Résilience marque un tournant majeur dans la politique environnementale française. 

L'ambition est claire : placer l'écologie et la transition énergétique au cœur de la vie des Français et le domaine du logement n'est pas épargné.

• IMPACTS SUR LE LOGEMENT

Le secteur du bâtiment occupe une place centrale dans la loi Climat et Résilience. En effet, selon le dernier rapport Secten du Centre interprofessionnel technique d’étude de la pollution atmosphérique (Citepa), publié en juin 2022, il était responsable de près de 18% des émissions de gaz à effet de serre en France.

Répartition des sources d’émissions de gaz à effet de serre en France en 2022.

Dans ce contexte, l'objectif est de transformer en profondeur l'ensemble du parc immobilier pour répondre aux objectifs fixés à long terme en matière de transition énergétique. 

Pour mieux comprendre l'impact de la loi Climat et Résilience sur les logements, il est essentiel de saisir le contexte des classes énergétiques.

La performance énergétique d'une maison ou d'un appartement est symbolisée par une lettre de l'alphabet allant de A à G, où A représente une très haute efficacité énergétique et G une efficacité énergétique très faible.

Cette classification est basée sur la consommation primaire d'énergie, exprimée en kWh/m²/an. Par exemple, les logements classés A ou B sont considérés comme parfaitement isolés, équipés de systèmes performants et économes. En revanche, les logements classés F ou G, qualifiés de "passoires thermiques", présentent des problèmes d'isolation, peinent à conserver la chaleur et sont souvent équipés de manière obsolète.

Dans ce contexte, la loi Climat et Résilience impose des mesures drastiques visant à réduire considérablement le nombre de logements énergivores, notamment ceux classés en catégories F et G, en passant par leur rénovation énergétique.

Exemple de DPE, classe E. Source : ecologie.gouv.fr

Loyers gelés, interdiction à la location, audits énergétiques et DPE collectif imposés : décryptage des mesures phares de la loi Climat qui révolutionnent le secteur immobilier.

1. Gel des loyers pour passoires thermiques

Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sur le DPE sont gelés. Cette mesure s'applique lors de la reconduction du bail ou de la remise en location du logement.  

Après réalisation de travaux de rénovation énergétique et amélioration de la performance énergétique, le gel des loyers est levé à condition que le logement ne soit plus une passoire thermique. 

2. L'interdiction de location des logements énergivores

Dans la continuité, la notion de logement décent est revue. Depuis le mois de janvier 2023, les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique en énergie finale de 450 kWh/m².an sont qualifiés de logements indécents pour les baux nouveaux ou renouvelés, et sont donc interdits à la location. 

Pour inciter une rénovation globale des logements énergivores, les échéances d'interdiction à la location imposées par la loi Climat sont : 

• 1er janvier 2025 : mise en location interdite pour les logements de classe G. 

• 1er janvier 2028 : mise en location interdite pour les logements de classes F et G.

• 1er janvier 2034 :  mise en location interdite pour les logements de classes E, F et G. 3. Obligation d’audit énergétique en cas de vente La loi Climat et Résilience impose des obligations strictes en matière d'audit énergétique pour les propriétaires souhaitant vendre leurs logements selon les critères suivants : L'audit énergétique permet d'analyser l'état de performance énergétique de vos bâtiments. Il mesure l'efficacité des systèmes, des usages et du bâti. Après avoir fait état de votre patrimoine, ce diagnostic propose des solutions pour en améliorer la performance ; un calcul estime enfin leur rentabilité dans le temps. 4. DPE collectif obligatoire pour les copropriétés Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique réalisé à l'échelle d'une copropriété entière. Il permet d'évaluer la consommation d'énergie du bâtiment et de proposer des solutions pour l'améliorer. C'est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'entrée en vigueur de cette obligation dépend du nombre de lots de la copropriété, le calendrier est le suivant :
  

• 1er avril 2023 : logements classés F ou G.

• 1er janvier 2025 : logements classés E.

• 1er janvier 2034 : logements classés D. Le DPE collectif doit être renouvelé tous les 10 ans.

En plus du DPE collectif, un plan pluriannuel de travaux (PPT) doit être établi. Ce plan liste les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour réduire l'empreinte carbone de la résidence et réaliser des économies d'énergie.

Le calendrier pour le PPT est le suivant :

• 1er janvier 2023 : immeubles de plus de 200 lots.

• 1er janvier 2024 : immeubles entre 50 et 200 lots.

• 1er janvier 2025 : immeubles de moins de 50 lots.

Enfin, un fonds de travaux devient obligatoire dans toutes les copropriétés, même les plus petites (moins de 10 lots). Ce fonds permet de financer les travaux essentiels pour la préservation de l'immeuble, y compris les travaux de rénovation énergétique prévus dans le PPT.

Accès aux aides financières pour la rénovation énergétique

L'État français propose un bouquet d’aides financières visant à encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Parmi ces mesures figure Ma Prime Rénov', une subvention accessible à tous les propriétaires, indépendamment de leurs ressources financières. En aménageant son logement à différentes étapes de sa vie, on peut répondre à différents besoins :

• Améliorer le confort et la sécurité de son logement ;

• Réaliser des économies sur ses factures d'énergie ;

• Accroître la valeur patrimoniale de son bien immobilier.

Prime de transition énergétique : de nombreuses aides disponibles pour son habitat 

Propriétaire occupant ou bailleur ? 

MaPrimeRénov' est un soutien financier dédié à la rénovation des logements, accessible à tous les copropriétaires, quelle que soit leur situation !

Seule condition : Le logement doit être construit depuis 15 ans minimum et être une résidence principale.

Avant d'examiner de près les diverses aides destinées à l'habitat collectif, il est essentiel de comprendre en détail les principaux volets de MaPrimeRenov'. Cela permettra de mieux appréhender les spécificités des aides allouées à l'habitat individuel, car comme nous le découvrirons par la suite, celles-ci diffèrent de celles attribuées à l'habitat collectif.

Créée en 2020, MaPrimeRenov' est un dispositif incitatif visant à encourager les travaux de rénovation énergétique dans les logements. Depuis 2021, elle permet aux propriétaires occupants, bailleurs et syndicats de copropriétés, de financer les travaux entrepris.

Depuis janvier 2024, afin de simplifier le dispositif,  deux parcours sont proposés pour l’habitat individuel : MaPrimeRenov’ Décarbonation et MaPrimeRenov’ Accompagné.

• Ma PrimeRenov' Décarbonation

Ce programme concerne les rénovations "monogestes" ou petits ensembles de travaux. Il offre une prime pour la mise en place d'un système de chauffage et/ou de production d'eau chaude sanitaire (ECS) décarboné.

L'objectif est de remplacer les systèmes de chauffage fonctionnant aux fioul, gaz ou charbon par des solutions durables et peu carbonées, accélérant ainsi la sortie des énergies fossiles. À noter que la réalisation de travaux d'isolation seule est également possible, jusqu'au 31 décembre 2024.

Conditions :

• Revenus du ménage : très modestes, modestes et intermédiaires

• Montant de la prime : aide forfaitaire selon le type de travaux et les revenus du ménage.

• DPE obligatoire (datant d'après le 1er janvier 2018) pour tous les foyers, même pour un seul geste de travaux.

• Réalisation de la plupart des travaux d’isolation et de chauffage par une entreprise certifiée RGE

• Le logement ne doit pas être une passoire thermique

• Ma PrimeRenov'Accompagné :

La prime est accordée en accord avec des rénovations ambitieuses devant permettre le saut de 2 classes énergétiques au sens du DPE (passer par exemple de classe F à D) à l’issue de la rénovation. Elle doit inclure deux gestes d’isolation (murs, sols, fenêtres, toiture). Cette option est particulièrement incitative pour les propriétaires de”passoires énergétiques” et les ménages à revenus modestes et très modestes. À travers ce programme "Accompagné", l'État vise à effectuer 200 000 rénovations performantes durant l’année 2024.

Conditions :

• Être accompagné par un professionnel labellisé Mon Accompagnateur Rénov'.

• Revenus du ménage : Tous les ménages sont éligibles, sans conditions de revenus.

• Aides : Calculées en % du coût des travaux, couverture possible jusqu'à 90% du montant total (plafonné à 70 000€ HT), dépendra de votre revenu fiscal et de l'ambition de votre projet de rénovation.

Avec ce parcours, l’objectif de l’Etat est d’atteindre 200 000 rénovations performantes en 2024.

MaPrimeRénov’ évolue à compter du 15 mai 2024

Mais attention, car à partir du 15 mai 2024, MaPrimeRénov’ évoluera avec des modifications significatives. Ces changements, introduits par le décret n° 2024-249 du 21 mars 2024 et un arrêté du même jour, simplifient les modalités d'attribution de la prime. Par exemple, la fourniture d'un DPE ne sera plus requise pour certaines rénovations par geste de travaux, et l'accès au parcours par geste sera élargi.

Cependant, chez ALTER WATT, notre expertise se focalise sur la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels collectifs, notamment à travers le Diagnostic Technique Global (DTG) ou l’audit global et énergétique du bâtiment. Découvrons donc quelles sont les aides disponibles pour ce type de logements.

Les Clés de la Rénovation Collective : Décryptage des Aides Disponibles avec MaPrimeRénov'Copro

MaPrimeRénov' Copropriété est une aide financière de l'État pour la rénovation énergétique des bâtiments en copropriété. Elle vise à encourager les copropriétaires à réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique des parties communes et des parties privatives d'intérêt collectif.  Ces travaux sont votés lors des assemblées générales de copropriétés. Cette prime est demandée par le syndic de

copropriété au titre du syndicat des copropriétaires. La subvention est versée directement au syndicat de copropriétaires puis répartie selon la règle des tantièmes. 

Pour être éligible, la copropriété doit :

• posséder au moins 75 % des lots (le pourcentage est réduit à 65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ou à défaut des tantièmes dédiés à l’usage d’habitation principale ;

• être construite il y a au moins 15 ans ;

• être immatriculée et mis à jour annuellement au registre national des copropriétés.

Montant de l'aide :

Conditions :

• Gain énergétique d'au moins 35% (sauf Outre-mer)

• Assistance à maîtrise d'ouvrage obligatoire (pris en charge à 50%)

• Travaux réalisés par un professionnel RGE

• Maîtrise d'œuvre obligatoire pour les travaux de plus de 100 000€

• DPE (diagnostic de performance énergétique) obligatoire pour l’attribution de l’aide

Obtenir MaPrimeRénov' Copropriété en 5 étapes :

1. Vote des travaux en assemblée générale

2. Constitution du dossier par le syndic

3. Dépôt du dossier sur MaPrimeRénov'.gouv.fr

4. Instruction du dossier par l'Anah

5. Versement et répartition de la prime par le syndic entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part, exprimé en tantièmes

Exploration des autres aides disponibles en copropriété : 

• Les Certificats d'Economies d'Energie (CEE)

Ils obligent les fournisseurs d’énergie à soutenir la rénovation énergétique. 

Syndicats de copropriétaires, propriétaires occupants, propriétaires bailleurs… Tous sont éligibles à ce dispositif. 

Conditions :

• Les travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique

• Être conformes à une liste précise établie par le ministère de la Transition écologique.

• Opérations qui peuvent être financés à 100% (si copropriété de plus de 2 ans)

Comment faire pour en bénéficier ? 

Le syndicat de copropriétaires peut s’adresser directement à un fournisseur d’énergie. La prime est alors versée indépendamment des situations individuelles des copropriétaires.

L'aide est cumulable avec l’Éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRenov',  ainsi que d'autres aides locales pouvant venir en complément de la prime.

Depuis 2016, un nouveau programme de CEE ciblant les ménages précaires a été lancé. Ces primes, appelées "Coup de pouce", sont plus avantageuses que les CEE classiques et dépendent des revenus des copropriétaires. Pour en bénéficier, le syndic doit collecter les avis d’imposition des copropriétaires à faibles revenus.

• L'éco-PTZ collectif

C’est un prêt collectif à taux d’intérêt nul qui est destiné à financer des travaux d’économies d’énergie. Il est signé par le syndicat de copropriété pour le compte de l’ensemble des copropriétaires souhaitant y participer.

Conditions :

• Accessible qu’aux propriétaires utilisant leur logement comme résidence principale

• Travaux devant être réalisés par des professionnels (RGE)

• Copropriété qui doit avoir plus de 2 ans

• Un seul éco-prêt à taux zéro “copropriétés” peut être mobilisé par bâtiment. 

Chaque copropriétaire peut ensuite bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro individuel en complément de cet éco-prêt à taux zéro “copropriétés” pour financer d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.

Cet éco-prêt individuel complémentaire doit être attribué dans un délai de 5 ans à compter de la date d’émission du projet de contrat d’éco-prêt à taux zéro “copropriétés”.

La somme du montant de l’éco-prêt à taux zéro individuel complémentaire et de la participation de l’emprunteur à l’éco-prêt à taux zéro “copropriétés” au titre du même logement ne peut excéder 30 000 €.

• TVA à 5,5% sur certains travaux

La TVA à taux réduit à 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique, qu’il s’agisse de dépenses en faveur d’économie d’énergie, d’isolation thermique ou d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.

Pour en bénéficier, il est impératif que les travaux et équipements soient facturés par une entreprise.

• Les aides aux copropriétés dégradées

L’Anah offre des soutiens financiers spécifiques aux copropriétés en situation de fragilité ou de difficulté, tels que l’Opah Copropriété (Opération programmée d'amélioration de l'habitat).

Ce programme peut couvrir jusqu'à 35 % des dépenses pour des travaux d’amélioration des parties communes, avec un plafond de 52 500 € par bâtiment et de 5 250 € par lot d'habitation principale.

Par ailleurs, certaines collectivités locales proposent également des aides pour la rénovation des immeubles confrontés à des problèmes d’insalubrité ou de dégradations.

Et plus encore…

En fonction du projet, d’autres aides peuvent également venir en complément de ces aides nationales précédentes.

En effet, si les copropriétaires envisagent des travaux sur leurs parties privatives, ils peuvent être éligibles à des aides dites “individuelles” : des CEE, des aides MaPrimeRénov’, des aides des caisses de retraite…

En résumé

La loi Climat et Résilience :

• Vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à adapter la société au changement climatique.

• Impacte le secteur du logement en imposant des mesures pour réduire les passoires thermiques.

Les mesures phares :

• Gel des loyers pour les logements classés F ou G.

• Interdiction de location progressive des logements énergivores :

• 2025 : classe G

• 2028 : classes F et G

• 2034 : classes E, F et G

• Obligation d'audit énergétique pour les ventes de logements :

• 2023 : classes F et G

• 2025 : classe E

• 2034 : classe D

• DPE collectif obligatoire pour les copropriétés :

• 2024 : + de 200 lots

• 2025 : 50 à 200 lots

• 2026 : - de 50 lots

• Plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux obligatoires pour les copropriétés.

Les aides financières :

• MaPrimeRénov' (Habitat Individuel)
  

• MaPrimeRénov' Décarbonation pour l'installation d'un système de chauffage et/ou production d’ECS décarboné seul(s) ou avec isolation.

La réalisation de travaux d'isolation seule est également possible, jusqu'au 31 décembre 2024

• MaPrimeRénov' Accompagné pour une rénovation ambitieuse (saut de 2 classes DPE).

Doit inclure obligatoirement 2 gestes d’isolations et travaux optionnels (changement de système de chauffage, rénovation de la ventilation…) 

• En habitat collectif

• MaPrimeRénov' Copropriété pour les travaux d'amélioration énergétique des parties communes et privatives d'intérêt collectif. 

• Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

• L’Éco-PTZ collectif

• TVA à 5,5%

• Les aides aux copropriétés dégradées 

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